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房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇1

全球化經(jīng)濟進程加快，我國的經(jīng)濟飛快發(fā)展，我國國民經(jīng)濟發(fā)展中離不開房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)，這樣會有效提高人民群眾的生活質(zhì)量，拉動我國內(nèi)需的重要行業(yè)，對國民經(jīng)濟起到重要的作用。近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)過快的發(fā)展，其中隱含的很多民需問題逐漸顯現(xiàn)出來，比如:房價高得離普與國民收入嚴(yán)重不匹配，完全超出普通大眾接受范圍，幾乎很多一線城市存在幾代人成為“房奴”的現(xiàn)象。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的對房價的宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的挑戰(zhàn)將會更加嚴(yán)峻。在這種情勢下如何保證資金充足是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展關(guān)鍵手段。因此，如何有效提高企業(yè)資金管理水平成為企業(yè)發(fā)展的首要問題，是企業(yè)提高競爭力的核心力量。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要作用

（一）可提高資金周轉(zhuǎn)率必要條件離不開資金管理

房地產(chǎn)項目開發(fā)需要的資金量是相當(dāng)龐大的，同時開發(fā)周期和資金回籠循環(huán)較長，同時對市場房價的波動性較敏感的特點?，F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)流程中對看中的項目首先要參與投標(biāo)同時要繳納相應(yīng)的投標(biāo)保證金，中標(biāo)后就要補繳相應(yīng)的土地出讓金及簽訂土地出讓合同，并繳納應(yīng)相的契稅及其相應(yīng)地城市配套規(guī)費。項目開工后，要按合同的支付條件支付各項工程款及其開發(fā)期間費用發(fā)生的相應(yīng)管理費用。在取得預(yù)售許可證后發(fā)生銷售業(yè)務(wù)后需要繳納相應(yīng)的稅費，這些都是要龐大的資金流來做堅強的后盾，而且沒有拿到銷售許可證之前只有資金的投入，沒有相應(yīng)的產(chǎn)出。所以企業(yè)如何提高資金利用率在保證收支平衡來情況下顯得至關(guān)重要。

（二）企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展離不開資金管理

資金流如同房地產(chǎn)企業(yè)的“血液”，特別現(xiàn)在國家對房地產(chǎn)行業(yè)進行房價的宏觀調(diào)控，停止一切關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)貸款來調(diào)整相應(yīng)的房價。比如在我們開發(fā)地區(qū)就出現(xiàn)很多小規(guī)模的房企因出現(xiàn)資金鏈斷裂，破使工程停工無法進行按期交房而導(dǎo)致爛尾樓頻繁出現(xiàn)，由此可見，有效的資金管理可以規(guī)避企業(yè)發(fā)展過程中遇到的現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)的困境，可以保證企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理存在的相關(guān)問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金融資存在單一性

現(xiàn)階段的企業(yè)的資金來源方式主要有以下三種方式組成：企業(yè)自有資金、資本市場證券融資、銀行貸款等方式。但由于證券市場上市融資門檻要求很高，現(xiàn)又加上國家宏觀調(diào)控等因素，對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資要求又提高很多，所以很多中小房地產(chǎn)企業(yè)很難實現(xiàn)這條途徑，現(xiàn)階段不允許房地產(chǎn)企業(yè)進行上市融資。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠向銀行等金融機構(gòu)貸款，現(xiàn)目前國家宏觀調(diào)控下，國有銀行已經(jīng)停止一切關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，有些城市甚至停止對二手房的按揭貸款業(yè)務(wù)，一手房按揭貸款辦理業(yè)務(wù)只針對信用度好的樓盤，由此可見資金流的重要性。所以許多中小房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向當(dāng)?shù)剞r(nóng)村信用社用以“在建工程”進行抵押的形式來補充資金流動性。這種形式卻很難滿足企業(yè)對資金需求和可持續(xù)性發(fā)展。值得提醒的是，如果市場對經(jīng)濟泡沫擠兌時，銀行必定成為重災(zāi)區(qū)，從而導(dǎo)致金融體系出現(xiàn)紊亂，迫使國民經(jīng)濟的后退，而且更不利于我國金融體系的穩(wěn)定。資產(chǎn)負(fù)債率高是房地產(chǎn)企業(yè)存在的共性，通常很多房地產(chǎn)企業(yè)在資金匱乏的情況下，會利用承包商墊資到在建工程封頂為止、還有的開發(fā)商通過假按揭的形式進行欺詐，以此來獲得銀行的資金。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識淡薄

在房地產(chǎn)業(yè)剛起步階段中時，房地產(chǎn)企業(yè)只要獲得國有土地使用證時就可以向當(dāng)?shù)劂y行辦理開發(fā)貸款，同時還可以進行對房屋進行銷售取得按揭貸款從而取得豐厚的利潤，涉及到資金問題基本就是繳納土地出讓金，其他就無須發(fā)生現(xiàn)金流入，因此屯地也成為管理者的工作重點，這種產(chǎn)生豐厚的利潤形式是絕無僅有的。所以很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人都灌輸著“暴力”利潤行業(yè)意識，資金流根本不是問題。

（三）已售房款回收不及時，影響資金回籠速度

目前由于國家對樓市進行宏觀調(diào)控，分期付款方式也是絕大數(shù)企業(yè)采用的銷售的一種方式，但基于這種方式存在很多弊端，例如催款不及時購房者也就不愿來交房款，或者購房者以各種各樣理由來搪塞開發(fā)商，致使資金不能及時回籠而造成資金流動性的受阻。同時也會存在貸款購房者逾期還款帶給企業(yè)的資金風(fēng)險，例如在沒有辦理正式抵押之前有部分貸款購房者逾期還款導(dǎo)致銀行從開發(fā)商保證金賬戶進行扣款。還有別的情況就是由于購房者在外借款無法對借款進行償還，導(dǎo)致出借人通過法律手段對房產(chǎn)進行資產(chǎn)保全，這樣情況下企業(yè)會存在資金流失的隱患。

（四）資金預(yù)算存在形式化，要加強預(yù)算管理的相關(guān)工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過二十多年的漫長發(fā)展，資金的全面預(yù)算也是漸漸在這幾年中慢慢形成，這是一個好的開端，但實際工作中卻存在預(yù)算編制完成就仿佛什么都已經(jīng)完成，根本體現(xiàn)不出預(yù)算的真實意義。同時各部門申報資金計劃隨意性很強，沒有為企業(yè)考慮過資金成本問題，同時審批資金管理部門責(zé)任心不強，沒有對資金進行現(xiàn)場進行深入考察，下面報多少就批多少，稍微負(fù)責(zé)一點的就在申報基礎(chǔ)上以主觀意識對申報金額進行削減從而實現(xiàn)完成資金的審批流程，個人的主觀意識太強沒有真正體現(xiàn)出預(yù)算的起到的指導(dǎo)和監(jiān)控的意義。此外，對資金實際使用情況不納入績效管理制度考核的指標(biāo)，因此資金使用缺乏控制，隨意性強。資金全面預(yù)算也演變成數(shù)字游戲，紙上談兵。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理應(yīng)用對策

（一）在預(yù)算管理制度下要求全面建立預(yù)算管理模式

資金預(yù)算編制、資金的調(diào)整及執(zhí)行跟蹤管理、預(yù)算結(jié)果監(jiān)督考核是資金預(yù)算管理的三在模塊，資金預(yù)算部門要根據(jù)各部門提供的資料編制出整個企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，分解到各階段的資金預(yù)算，從大的方面首先根據(jù)自身發(fā)展需求，要對各項目做收支成本做一個總體預(yù)算，在根據(jù)施工進度分別排好施工進度表，合理排出辦理銷售許可證的時間，排出相對合理的銷售計劃并制定出資金大致回籠時間結(jié)點。再來測算每個時間點的資金需用量，編制總體融資規(guī)劃，把資金預(yù)算意識傳達到各管理部門，各部門根據(jù)年度總體資金預(yù)算，分別將資金預(yù)算精細(xì)化到按季、按月、按旬、按周，要求預(yù)算變化中要與實際接近一致，實現(xiàn)資金預(yù)算的重要意義。各部門要（按季、月、旬、周）上報資金計劃，據(jù)此根據(jù)日?，F(xiàn)金流量進行總體安排和控制，并對執(zhí)行情況跟蹤分析和反饋。這樣的資金預(yù)算形式下可以大大節(jié)約企業(yè)資金成本，同時又可大浮度提高資金使用效率。

（二）多元化融資渠道在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要性

國家對房地產(chǎn)企業(yè)進行房價的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)很難在資本的證券市場進行融資，同時資本市場融資門檻要求很高，絕大數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)都不符合融資要求，在這樣的情況下很多房地產(chǎn)企業(yè)要另尋資金融資渠道。同時房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期較長而且所需的資金投入量又大，很多房地產(chǎn)企業(yè)資金來源于銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)存在資產(chǎn)負(fù)債率很高的特點，如果出現(xiàn)企業(yè)資金斷裂的話，銀行將收不回貸款資金從而形成一系列的不良資產(chǎn)，這樣不利于金融市場的穩(wěn)定發(fā)展。近年來，由于國家對樓市宏觀調(diào)控導(dǎo)致銀行開發(fā)貸款停止，導(dǎo)致很多中小房企業(yè)的“寒冬”時代到來，稍微經(jīng)濟實力差點的小的房地產(chǎn)企業(yè)頻繁的出現(xiàn)“爛尾樓”，但有些地方農(nóng)村商業(yè)銀行通過便向操作，用“在建工程”進行抵押的形式來換取貸款，而且貸款額度相對有限，這遠遠不能滿足龐大的現(xiàn)金流的問題，這種作法產(chǎn)生的資金成本相對較高，也只能滿足暫時的資金流動性。所以要想實現(xiàn)多元化融資的話，就必須實現(xiàn)與證券市場的連接實現(xiàn)資本市場融資，與此同時完善健全相關(guān)的法律法規(guī)，以此來保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

（三）要灌輸全員資金管理意識，健全完善資金回籠機制

目前房地產(chǎn)企業(yè)的銷售模式主要有自銷和委托代理公司代銷兩種方式，無論我們采用哪種方式，我們都要嚴(yán)格建立好銷售制度，保證資金及時回籠，同時降低資金成本。現(xiàn)在購房者購房采用一次性付款、分期付款和按揭貸款三種方式，一次性付款對于開發(fā)商來說是最好的回籠方式，發(fā)生這種銷售方式概率相對較小。在宏觀調(diào)控的嚴(yán)峻條件之下，我們也采了分期付款方式，首先我們都要在合同上注明付款時間節(jié)點，來保證資金回籠的及時性。同時資金回籠要求銷售部門和財務(wù)部門相互配合，兩部門要及時統(tǒng)計開發(fā)商品的銷售信息，財務(wù)部要根據(jù)付款方式及資金回籠情況來通知銷售部催促房款尾款的回籠。另外采用按揭貸款方式下的話，我們首先要對購房者進行查詢個人征信問題，根據(jù)資金流水來進行評估還款能力，同時對資料的真實性要進行嚴(yán)格的審核，如果沒有問題的話在送到相應(yīng)的銀行進行辦理按揭貸款，這樣可以大大減少逾期還款給企業(yè)帶來的墊資風(fēng)險。在綜合驗收后達到辦理不動產(chǎn)證條件后，要求購房者及時辦理產(chǎn)權(quán)證從爾進行不動產(chǎn)正式抵押，這樣的資金風(fēng)險才會降到最低。另外購房者在辦理正式抵押前發(fā)生逾期的情況，我們看是否能通過法律途徑封鎖其房產(chǎn)，以變賣的形式獲取補償，把損失降到最低。綜上所述，企業(yè)目標(biāo)利潤的高低離不開資金的管理的，科學(xué)有效的資金管理模式是企業(yè)長久發(fā)展的根本。由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期長，資金投入大，而且國家宏觀政策不可預(yù)見的因素較多，項目開發(fā)建設(shè)期間也會存在許多不可控因素，所以這一系列問題反應(yīng)出要不斷加強資金管理，保證資金合理運作，保障企業(yè)資金鏈的健康。

作者:厲江華 單位:武穴市東磁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇2

房地產(chǎn)業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，保持該行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，不僅能夠讓人民的生活質(zhì)量有所提高，也有利于國家經(jīng)濟的發(fā)展速度。近年來隨著國家的宏觀調(diào)控政策不斷出臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力加劇，然而房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型行業(yè)，資金是企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的最根本的保障，直接影響到企業(yè)資產(chǎn)的流動性及收益性，所以，加強資金管理、控制資金風(fēng)險并且提高資金使用率已然變成重要的課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

資金管理作為財務(wù)管理最為核心的內(nèi)容，對企業(yè)提高資金使用率以及對資金的科學(xué)合理配置起到關(guān)鍵作用。企業(yè)通過資金管理能夠?qū)⑼度谫Y集中管理，從而降低財務(wù)成本，提高資金運作效率。將對企業(yè)的資金有著良性運轉(zhuǎn)，對企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展，提供強有力的保障。資金作為企業(yè)的生命線，從開始籌集到最終使用，對其過程進行管理和監(jiān)督就是資金管理。如果資金沒有合理的安排，企業(yè)的日常工作將寸步難行，項目不能很好地進行運作，所以只有將企業(yè)的資金成功管理，才能控制企業(yè)的生命線和發(fā)展的命脈。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的主要問題

（一）資金管理意識淡薄

房地產(chǎn)業(yè)由于發(fā)展歷史較短，在整個發(fā)展的過程中，絕大多數(shù)企業(yè)對資金管理的重要性認(rèn)識較薄弱，企業(yè)管理人員對資金管理意識淡薄，過度重視項目開發(fā)的進度、產(chǎn)品的質(zhì)量品質(zhì)以及銷售回款等情況，缺乏資金有效利用的籌劃意識，導(dǎo)致資金無法及時回籠，造成企業(yè)資金困難的壓力。對項目過程進行考核時，忽視資金使用的相關(guān)考核，沒有健全的資金管理體系，最終導(dǎo)致企業(yè)的資金資源配置不合理。

（二）融資形式及渠道單一

目前房地產(chǎn)業(yè)資金短缺是面臨的最大突出問題，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)各企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達70%~80%左右，絕大部分資金需要通過項目貨量的銷售而回籠資金以及通過銀行貸款來獲得資金周轉(zhuǎn)。對于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著融資形式及渠道單一的狀況，由于國家近年來的宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)貸款的審查越來越嚴(yán)格，直接影響企業(yè)資金籌集的速度，嚴(yán)重影響企業(yè)的效益及經(jīng)營規(guī)模，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險巨大，造成對于過往負(fù)債的償債情況的壓力。

（三）資金管理模式落后

房地產(chǎn)企業(yè)由于存在多個項目同時運作，并且企業(yè)存續(xù)時間越長，涉及的銀行賬戶較多，每次企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的時候?qū)矸浅５牟槐憷?，項目資金的分散會導(dǎo)致企業(yè)很難實時掌控資金的實際存量及使用情況，也會給日常的支付帶來一定的困擾。企業(yè)資金存放分散并且每個賬戶的資金量較少，對應(yīng)的該部分存款計息模式只能采用活期存款的方式，導(dǎo)致企業(yè)資金的浪費和閑置，給企業(yè)帶來的收益很低。項目資金的分散存放也很容易造成資金體外循環(huán)、存在私設(shè)“小金庫”的現(xiàn)象，造成企業(yè)的經(jīng)濟損失。

（四）資金計劃落實困難

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，資金的收支計劃管理對企業(yè)越來越重要，尤其對于多項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只有通過合理的資金計劃和安排，才能提高企業(yè)的資金使用率。然而很多企業(yè)存在資金計劃執(zhí)行的過程中，出現(xiàn)實際執(zhí)行率偏差巨大的情況，往往收款計劃的執(zhí)行率做的好；問題主要在付款計劃的執(zhí)行率，存在超額付款的現(xiàn)象以及低付款執(zhí)行率的情況。各部門在編制資金計劃的時候，只是流于形式?jīng)]有很好地去按照合同的約定、沒有結(jié)合乙方已完工作量的情況、更沒和乙方進行付款的相應(yīng)溝通，隨意將資金計劃付款額度大金額上報。最終導(dǎo)致企業(yè)在安排好需要支付款項的情況下，根本無需支付，也致使資金計劃落實困難。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的建議

（一）提高資金風(fēng)險管理意識，完善資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)需要通過加大宣傳力度，讓管理人員意識資金管理在企業(yè)的重要戰(zhàn)略地位。而房地產(chǎn)企業(yè)要提高資金管理意識，重視資金回款的工作，完善企業(yè)資金管理制度，從而保證企業(yè)資金的流動性，需要細(xì)化資金管理流程，對資金的籌集、支出到最后的回款進行分析與優(yōu)化，指定相關(guān)負(fù)責(zé)人對資金進行管理及管控，做到資金進程的全面追蹤。

（二）創(chuàng)新融資渠道，建立多元化融資平臺

資金作為房地產(chǎn)企業(yè)的血液，企業(yè)對其需求極大，一線房企的生存及快速發(fā)展需要吸納大量豐富的資金。由于我國對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的影響下，絕大多數(shù)企業(yè)面臨資金緊張的困難，故需要利用資本市場的各類工具，在傳統(tǒng)融資方式的基礎(chǔ)上對新融資模式的創(chuàng)新、構(gòu)建和新渠道的開拓，發(fā)掘多元化的融資渠道，學(xué)習(xí)國內(nèi)外成功的融資模式，如信托機構(gòu)融資、合作開發(fā)融資、發(fā)行企業(yè)債券、融資租賃、私募基金等等，通過多元化的選擇避免融資渠道單一，資金無法得到補充而斷裂的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在最終選擇融資模式時，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)、資產(chǎn)規(guī)模，確定融資模式及融資結(jié)構(gòu)，最后制定計劃，搭建多元化融資模式，進一步降低企業(yè)的資金成本和經(jīng)營風(fēng)險。

（三）搭建資金平臺，集中管控資金

建設(shè)資金平臺的目的在于資金集中管理，可以將資金業(yè)務(wù)流程統(tǒng)一，資金平臺的建立有助于企業(yè)以動態(tài)的監(jiān)管方式對資金整體運行提供推動作用，使企業(yè)的資金管理得到強化。

1.資金平臺總體管理原則

首先，建立資金平臺一定要符合資金安全第一的原則，應(yīng)該將各境內(nèi)外商業(yè)銀行等金融機構(gòu)進行集成，實現(xiàn)全程化資金的收支，便于查詢資金的實時信息，使企業(yè)在使用資金的時候提高效率，并能防止安全風(fēng)險的發(fā)生。其次，建立資金平臺一定要完成資金全部集中的原則，通過企業(yè)的ERP與銀行點對點的進行設(shè)計，做到銀企直聯(lián)，落實收支兩條線的集中式資金管理。最后，建立資金平臺完成對所有業(yè)務(wù)條線的集成原則，將企業(yè)采購系統(tǒng)、預(yù)算管理、融資管理等其他業(yè)務(wù)系統(tǒng)集成。

2.資金平臺應(yīng)用的支撐、保障體系及條件

首先，資金管理作為管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)發(fā)展的目的及符合經(jīng)濟發(fā)展的態(tài)勢，而企業(yè)對于現(xiàn)金流健康的關(guān)注高于利潤的關(guān)注，無論在資金管理的體制還是資金管理的模式上，隨著創(chuàng)新和深入，資金的收支兩條線已然成為管理的核心體系，資金平臺將進一步提升企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟效益。其次，資金平臺需要完全實現(xiàn)信息化管理，對于企業(yè)發(fā)展非常重要的核心，就是推動建設(shè)資金平臺ERP系統(tǒng)，這不僅對企業(yè)規(guī)范化管理有益，并能推動全有資源的整合作用，可以實現(xiàn)信息的共享，使資金運作效率較大幅度地提升。隨著資金平臺運行的逐步成熟，企業(yè)將根據(jù)符合公司自身業(yè)務(wù)發(fā)展以及資金需求的特點，將資金平臺的功能逐步向內(nèi)部銀行延伸，作為資金中心、票據(jù)交換中心、融資中心，對各公司資金進行統(tǒng)一歸集、分配、調(diào)撥、借貸、投融資管理，以更好地支撐企業(yè)經(jīng)營發(fā)展對資金的需求。最后，資金平臺在落實銀企直聯(lián)后需要建立風(fēng)險防控體系，由于企業(yè)與銀行之間的資金數(shù)據(jù)會有共享與交互的情況，資金管理效率的提升及會計核算準(zhǔn)確性的情況，不僅能使企業(yè)管理水平有較大提高，也能提高資金的運行效益。銀企直連的安全性要求非常高，企業(yè)缺乏安全機制的保障，所以企業(yè)要從技術(shù)層面和軟件環(huán)境對風(fēng)險控制進行最大化，以保障資金安全。

（四）加強資金計劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強對資金計劃的管理，編制計劃時應(yīng)將企業(yè)投資部門、工程部門、營銷部門、開發(fā)部門等各職能口統(tǒng)一起來，圍繞企業(yè)涉及到的各個項目的投資計劃、工程進度、回款計劃、融資計劃、開發(fā)報建計劃等編制切合實際的資金計劃，并完成企業(yè)月度、季度乃至年度的資金計劃，確保屆時可以合理高效地執(zhí)行資金計劃。各部門應(yīng)嚴(yán)格按照報送的資金計劃進行收支管理，財務(wù)部門需要積極跟蹤資金計劃執(zhí)行情況，并根據(jù)執(zhí)行情況適時控制，確保資金計劃執(zhí)行的準(zhǔn)確性。資金部門應(yīng)嚴(yán)格按照上報的資金計劃進行支出管理，確實因特殊情況需支付超過總支出計劃的，應(yīng)有部門領(lǐng)導(dǎo)簽批后方可支付，企業(yè)應(yīng)將資金計劃執(zhí)行偏差率原則上控制在10%以內(nèi)，對于執(zhí)行偏差率連續(xù)2個月增減幅度超過10%的項目，應(yīng)由相關(guān)部門提交情況說明、提交整改報告并加入年度績效考核指標(biāo)項。

四、結(jié)語

資金管理的好壞直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，適用的資金管理模式將促進企業(yè)的長久發(fā)展。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，宏觀政策不可預(yù)見的因素較多，項目開發(fā)建設(shè)的過程中也存在許多不可控因素，所以需要不斷完善企業(yè)的資金管理，使企業(yè)資金運作合理，保障企業(yè)資金鏈的健康。

作者:胡辰超 單位:中海地產(chǎn)集團有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理篇3

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

（一）資金管理有助于企業(yè)的資金安全，促使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)是資金使用密集性最強、資金流動最頻繁，資金額度較高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金也是比較大的。如果沒有做好資金管理，資金不足會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法正常開工甚至倒閉。房地產(chǎn)項目順利進行的保障資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存的根本，沒有充裕的資金保障在整個房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理過程中簡直就是寸步難行。由于房地產(chǎn)行業(yè)是國家經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對百姓生活質(zhì)量的提升和社會和諧穩(wěn)定健康發(fā)展有著重要影響，近些年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的突飛猛進高速發(fā)展，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施，在國家各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)的約束越來越多。隨著國家宏觀調(diào)控政策不斷出臺，加之行業(yè)間競爭加劇，使得房地產(chǎn)行業(yè)整體的資金壓力急增，直接影響了企業(yè)資產(chǎn)的流動性及收益水平。與此同時多數(shù)銀行針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸調(diào)整幅度加大，融資要求門檻一再提高，從而房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資成本提高，融資難度加大。企業(yè)資金管理一直是財務(wù)管理工作的重要組成部分，對于房地產(chǎn)企業(yè)更是要貫穿于全過程。

（二）資金管理有助于合理規(guī)避資金風(fēng)險，提升企業(yè)核心競爭力

2020年由于疫情的影響，各行經(jīng)濟情況都不太樂觀，很多小型企業(yè)或者是商鋪被迫破產(chǎn)或者是關(guān)門，經(jīng)濟一度低迷，這對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，也是一種不小的打擊。今年的房地產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)目前已經(jīng)高達二百多家，相對于那些可以忽略不計的小型房地產(chǎn)企業(yè)，最值得關(guān)注的是那些大型房地產(chǎn)企業(yè)比如以福晟集團、泰禾地產(chǎn)為代表的龍頭房企，為何也面臨著被債務(wù)纏身的狀況，究其原因，就是規(guī)模見頂、融資成本過高，企業(yè)生存更加艱難，前后被夾擊，無法出頭，最終導(dǎo)致破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)只有加強資金管理，擁有充足良好的資金保障，確保企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)，最大程度降低資金成本，加速資金周轉(zhuǎn)速度，才能緩解房地產(chǎn)企業(yè)所需的巨大資金壓力；防范房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，規(guī)避資金斷鏈的概率，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化，才能立足于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中，持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

（一）房地產(chǎn)融資渠道匱乏，融資成本較高

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中融資的手段有銀行開發(fā)貸款，發(fā)行股票或債券募集資金、收取客戶定金、預(yù)收款、按揭貸款等方式。自2016年以來，國家相繼出臺的對房地產(chǎn)行業(yè)多項宏觀調(diào)控政策，銀監(jiān)會、住建部及各國有銀行信貸政策收緊，“限貸”政策下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行金融機構(gòu)商業(yè)貸款難度加大，企業(yè)融資風(fēng)險提高，償債壓力大。故在發(fā)展的過程中只能依靠與銀行的融資貸款解決項目的流動資金，融資渠道單一，對企業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)不可控因素多，制定資金預(yù)算困難并往往執(zhí)行不到位

房產(chǎn)作為較大的特殊商品，開發(fā)建成的時間需要很長，從土地項目取得、可行性分析研究、市場調(diào)研、方案設(shè)計、成本評估測算直至工程建設(shè)階段到銷售環(huán)節(jié)，需要的時間最少1-2年，此期間只有資金的投入沒有回收資金。項目建設(shè)的主要環(huán)節(jié)需要的直接原材料如鋼筋、沙土石料等數(shù)量大，而這些材料的價格不可控，其價格根據(jù)市場需求等因素隨時變動。價格的最低點往往與房地產(chǎn)企業(yè)需求材料的時間不相符，企業(yè)又無法在最低價格時購進項目建設(shè)需用到的所有材料。加上工程項目在現(xiàn)場工地上的原材料無法執(zhí)行精細(xì)化使用管控制度。就當(dāng)企業(yè)制定了短期資金需求計劃但迫于實際情況無法落實，資金預(yù)算執(zhí)行不到位，預(yù)算作用微乎其微。與此同時，原材料價格完全隨市場定價影響波動，支付原材料的款項資金亦受市場控制調(diào)整，也就做不到提前事先規(guī)劃資金預(yù)算，增加了房地產(chǎn)企業(yè)額外的資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度執(zhí)行起來舉步維艱，形同虛設(shè)，無法確實執(zhí)行落實到位。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門與項目部門脫節(jié)，財務(wù)人員沒有參與到項目中

財務(wù)人員作為企業(yè)的資金管理者，也是資金管理的歸口部門。從資金預(yù)算到執(zhí)行落地，都應(yīng)參與到項目開發(fā)建設(shè)中，積極與現(xiàn)場項目人員協(xié)調(diào)溝通，根據(jù)工程進度隨時調(diào)整資金管理使用情況?，F(xiàn)實當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員與項目脫離嚴(yán)重，忽視與項目部門人員溝通協(xié)作，不了解項目具體實際現(xiàn)狀，財務(wù)信息不對稱，財務(wù)數(shù)據(jù)遞交延緩，企業(yè)財務(wù)管理手段落后。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)人員從簽訂合同階段到項目合同執(zhí)行及付款計劃撥款進度，都是屬于被動接受狀態(tài)，無法為企業(yè)的財務(wù)支付節(jié)點提供談判籌碼，資金使用效率低下，無法為企業(yè)負(fù)責(zé)人提供決策建議。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)存貨比例過大，資金回籠緩慢

房產(chǎn)這種特殊的商品不像普通商品可以按訂單生產(chǎn)或者以銷定產(chǎn)，開發(fā)建設(shè)完成的房產(chǎn)到銷售變現(xiàn)資金回籠時間較長，房產(chǎn)市場的不確定性使其項目開發(fā)與房產(chǎn)銷售相脫離，項目建設(shè)墊資無法及時回收，企業(yè)運營資金不足。待售房產(chǎn)作為房地產(chǎn)企業(yè)的存貨數(shù)額大，項目開發(fā)占用資金無法及時回收。房地產(chǎn)項目作為一種特殊的商品，房產(chǎn)價格相對較高，大額的房產(chǎn)價位對于全社會大多數(shù)中低收入的工薪階層來說非普遍能力可以購買的，這在一定程度上影響了房產(chǎn)存貨的銷售速度，企業(yè)建設(shè)投入資金的回流周轉(zhuǎn)速度慢，資金使用周期拉長。加之國家出臺的房產(chǎn)預(yù)售資金相關(guān)政策，對房產(chǎn)資金監(jiān)管越來越嚴(yán)，這就無形當(dāng)中加大了房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力，增加了資金占用時間，降低資金流轉(zhuǎn)速度。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策

（一）建立多元化融資平臺，加強金融工具的應(yīng)用

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強銀企合作，和銀行間維持良好的合作關(guān)系以降低貸款利率，減少融資成本。房地產(chǎn)企業(yè)還可以從加強對金融工具應(yīng)用出發(fā)，拓展融資渠道，對于未出售存貨房產(chǎn)，企業(yè)可以采用銷售期權(quán)的模式，可有效刺激居民購買欲。房地產(chǎn)企業(yè)如果借款負(fù)債規(guī)模過大，資金周轉(zhuǎn)不靈，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險隨之增加，以致產(chǎn)生財務(wù)危機，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行銀行信貸政策，同時拓寬融資途徑，多渠道籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)利用不同的融資組合調(diào)整優(yōu)化企業(yè)的總體融資結(jié)構(gòu)，保證良好的資金供應(yīng)鏈，以期給企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟效益。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理體系，加強資金集中管理

房地產(chǎn)企業(yè)可以采取分層預(yù)算會管理的模式完善房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理制度。在編制預(yù)算時要全員各部門齊參與，增強企業(yè)上下各級對自己預(yù)算管理的意識，編制的預(yù)算計劃要符合企業(yè)實際經(jīng)營情況，并在預(yù)算管理中全程跟蹤，及時調(diào)整完善預(yù)算制度，確保資金預(yù)算的合理性，從而降低后期的執(zhí)行難度，使資金預(yù)算不流于形式，能執(zhí)行到位，并按照預(yù)算合理的籌措資金，使資金的使用金額和籌措資金相匹配，防止出現(xiàn)資金用量不足導(dǎo)致資金鏈斷裂。企業(yè)對制定好的資金預(yù)算管理方案，在實際執(zhí)行過程中嚴(yán)格按計劃執(zhí)行，管理部門定期對資金的使用與實際支出情況進行對比，控制項目投資、建設(shè)、運營等環(huán)節(jié)的成本費用在預(yù)算額度范圍內(nèi)。

（三）財務(wù)人員要參與到項目開發(fā)的整個業(yè)務(wù)過程

財務(wù)人員要積極參與項目建設(shè)全過程，建立財務(wù)信息化管理，提高資金控制能力。及時與項目建設(shè)部門保持良好的溝通協(xié)調(diào)，全過程參與到從施工合同的訂立直至房產(chǎn)預(yù)售等階段，以有效地了解到各階段的資金使用情況以及資金回流時間，從而更好地進行資金合理安排，達到最大程度降低資金使用成本的目的，提高資金使用效率。財務(wù)人員還應(yīng)參與到房產(chǎn)營銷業(yè)務(wù)人員的銷售中，及時追蹤銀行放貸情況，關(guān)注各業(yè)務(wù)人員所售房產(chǎn)銷售的尾款收回情況，建立實時追蹤制度，確?？铐椏焖偌皶r安全的回收。將項目開發(fā)所需資金及房產(chǎn)預(yù)售所收資金進行聯(lián)動，確認(rèn)以收定支的額度范圍。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)比一般企業(yè)建立更加健全完善的資金使用審批流程，對資金的規(guī)劃審批嚴(yán)加管控，項目使用的長期資金按工程進度分期分批次撥款至相應(yīng)建設(shè)階段，減少不必要的資金占用。財務(wù)人員對項目建設(shè)的各筆資金支出，嚴(yán)格審核并建立明細(xì)支付臺賬，所做賬目定期由指定專人復(fù)核評估分析，降低不必要資金的占用情況，嚴(yán)把工程款項支付大關(guān)。

（四）拓寬房產(chǎn)銷售渠道

目前市場上房產(chǎn)的主要的銷售方式是房企自行銷售和委托相關(guān)的房產(chǎn)代理單位銷售，房產(chǎn)銷售渠道單一。房地產(chǎn)銷售企業(yè)要積極開發(fā)銷售思路，拓寬銷售渠道和銷售方式，創(chuàng)新銷售方式方法，以提升房產(chǎn)企業(yè)的銷售能力，從而提升資金的回流速度，達到有效地降低資金成本的目的。企業(yè)可打破傳統(tǒng)的售房模式，通過新興的網(wǎng)絡(luò)營銷、廣告策劃宣傳等各種手段多途徑多渠道銷售存貨房產(chǎn)，也可將建好的樓盤轉(zhuǎn)由專業(yè)的代理銷售公司代為出售，縮短待售房產(chǎn)庫存時間，提升企業(yè)的資金使用率。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)全員提升資金管理意識，保持全員的資金敏感性，在合理范圍內(nèi)做到早收晚付。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)特有的產(chǎn)業(yè)運營特性，其龐大的資金需求量，特殊商品的銷售資金回籠慢，所以做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理極為重要。房地產(chǎn)企業(yè)要重視加強建立資金管理制度，積極推動資金預(yù)算體系的完善及執(zhí)行，多渠道多途徑籌措資金，加強資金風(fēng)險管控體系建設(shè)，建立全員參與的資金管理制度，提高企業(yè)總體的資金風(fēng)險管控意識，最大程度降低資金的使用成本，及時回籠資金，預(yù)防資金鏈斷裂風(fēng)險，與此同時，企業(yè)也應(yīng)積極拓寬銷售思路，創(chuàng)新銷售渠道及方法，保證資金及時回收，不斷提高資金周轉(zhuǎn)率和資金使用效率，以促進企業(yè)的整體良好優(yōu)化發(fā)展。

參考文獻

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作者:甘惠容 單位:廈門市旭德悅置業(yè)有限公司